Investimento confortável

O mercado de flats passou por fortes solavancos ao longo da última década. Nos primeiros anos do Plano Real, eles eram considerados o investimento predileto de quem queria a solidez do imóvel, sem precisar correr os riscos de lidar com inquilinos. No entanto, o excesso de oferta, no fim dos anos 2000, especialmente em São Paulo, derrubou a rentabilidade e afugentou os compradores por um bom período. Mais recentemente, esse quadro voltou a mudar e as perspectivas de melhora das taxas de ocupação começaram a atrair interessados, animando as incorporadoras a lançar novos projetos.

Com uma vantagem em relação ao passado: de agora em diante, a CVM promete submeter esse mercado a uma rígida fiscalização, o que representa uma proteção adicional para os investidores. Desde o início do ano, o xerife do mercado passou a alertar as incorporadoras sobre o fato de as ofertas de flats, agora rebatizados de condo-hotéis, serem contratos de investimento coletivo e, portanto, precisarem de registro na autarquia. Há diversos projetos novos sendo lançados. A gestora paulista de fundos imobiliários Hotelinvest estuda lançar sua segunda carteira de condo-hotéis.

A primeira, a Hotel Maxinvest, foi criada em 2007 com captação inicial de R$ 67 milhões. Atualmente administrada pelo BGT Pactual, tem um portfólio de R$ 200 milhões. “Criamos esse fundo num momento em que investidores estavam vendendo suas cotas a preço baixo e agora entendemos que o mercado está maduro para um novo fundo”, diz Diogo Canteras, sócio-diretor da Hotelinvest. “Nossa ideia é criar um fundo que ofereça uma rentabilidade previsível e sujeita a poucos riscos, quase como uma ação de viúva.” Para criá-lo, a gestora transferiu a responsabilidade de vender as cotas para instituições financeiras, onde a aplicação das regras é mais rígida.

“Com uma maior atenção da CVM e a obrigatoriedade do registro das ofertas, o investidor passa a ter mais informação disponível e se sente mais seguro”, diz Canteras. “Acabou a época em que os donos de empreendimentos saíam por aí garantindo rentabilidade.” Além da melhora no ambiente regulatório, o momento do setor hoteleiro no Brasil tem tudo para atrair investidores. A taxa de ocupação média dos hotéis em todo o País estava em 60% no fim de setembro e deve crescer 7% neste ano, segundo o Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (Fohb).

Algumas capitais, como São Paulo, Fortaleza e Curitiba, por exemplo, estão com taxas acima de 70% para o próximo ano. Com a retomada do interesse dos investidores, a construção de condo-hotéis deve avançar. Atualmente, há 660 empreendimentos em atividade no Brasil. Eles oferecem 98 mil quartos, 21% da oferta hoteleira do País. A tendência é de que, até 2016, essa participação cresça para 56% Incorporadoras como a paulista GR Properties decidiram apostar nesse filão. De acordo com o gerente de incorporação André Gavazza, a empresa está investindo R$ 40 milhões na construção de um complexo hoteleiro na região de Campinas.

Essas notícias positivas justificam aplicar seu dinheiro nesse investimento? Os especialistas recomendam tomar cuidado com o excesso de euforia. Em primeiro lugar, ao fazer o check-in, é preciso observar itens importantes do condo-hotel, como a taxa de ocupação e a posição no mercado, comparando o valor da diária com a dos empreendimentos concorrentes. “Esses dois elementos determinam se o rendimento será bom ou não”, diz o consultor paulista Sérgio Belleza, especialista em fundos imobiliários. Segundo ele, existem alguns riscos implícitos.

“Quando se investe em hotelaria no formato de condomínio, o investidor herda também riscos e passivos, inclusive o trabalhista”, diz. No entanto, o espaço para crescer é amplo. Para Belleza, a oferta de fundos hoteleiros no Brasil ainda é baixa. Apenas três dos 13 fundos imobiliários listados na bolsa mantêm imóveis com esse perfil em seu portfólio. Na visão dos executivos do setor, embora os investidores ainda prefiram os fundos imobiliários tradicionais, o aperto na fiscalização deverá atrair mais investidores qualificados, fortalecendo o mercado no médio prazo.

Luiz Roberto Pessoa Gonçalves, diretor da incorporadora Tradeinvest, afirma que o investidor deve estar atento também à qualidade da rede que gerencia o hotel. “Se for uma bandeira de primeira linha, a chance de que o projeto dê certo é de 90%”, diz. É trabalho da rede preocupar-se com o estudo de mercado e com a localização, além de operar o dia a dia do hotel. A Tradeinvest também investe em novas unidades e está desembolsando R$ 50 milhões na construção de uma nova unidade no interior de São Paulo.

O reforço do ambiente regulatório, porém, tem um lado negativo, o aumento dos custos para as incorporadoras e a consequente redução da rentabilidade que retorna ao investidor. Segundo Rodrigo Bicalho, sócio no Bicalho e Mollica Advogados, não é em todos os casos que a oferta de um quarto de hotel se enquadra na distribuição de um valor mobiliário. “A maioria dos hotéis em construção ou em planejamento no Brasil segue a estrutura de condo-hotéis, e o posicionamento da CVM tem afetado também o setor de hotelaria e turismo como um todo”, diz Bicalho.